Gayrimenkul geliştirme, bir arsanın tasarım ve finansal fizibilite çalışmaları tamamlanarak proje haline getirilip, gerekli finansmanın sağlanması sonucunda ortaya çıkan bir yatırım türüdür. Türkiye’de gayrimenkul geliştirme ve yatırım süreçlerine bakıldığında, özellikle 2000 yılı sonrası bu gelişimin çok hızlı bir şekilde ilerlediği gözlenmektedir.

Türkiye’deki arazi geliştirme sürecinin başlamasında en etkili unsurlardan biri, 1980 sonrası turizm geliştirme ve teşvik politikaları ile başlayan süreç olmuştur. Bu süreç, mikro ölçekte ele alınırsa, Türkiye nüfusunun yaklaşık %20’sine sahip olan İstanbul, kuşkusuz planlama ve arazi geliştirme süreci kapsamında irdelenmesi gereken en önemli şehirdir. 80’li yıllarda başlayan ve ilk dönemlerde daha çok turizm ağırlıklı olan gayrimenkul yatırımları özellikle son 10 yıldır konut, ofis ve alışveriş merkezi ağırlıklı yatırımlar ile hızla devam etmektedir. Günümüzde her semtte karşımıza çıkan gösterişli ve KAKS’ları yüksek olan bu yatırımların geliştirme süreçleri incelendiğinde, ilk başta, yapılan yatırımların gelecek dönemlerdeki gereksinimlere yanıt verebilecek yapılar olduğu gözlense de, bazı altyapı ve benzeri sorunlara da neden olduğu inkâr edilemez bir gerçektir. Özellikle 2000’li yıllar sonrasında İstanbul’da gerçekleştirilen ve gerçekleştirilmesi planlanan bu yatırımlar, arsaların kullanım dengelerini değiştirmiş ve bu durum bazı bölgelerde olumsuz etkiler yaratmıştır. İstanbul sınırları içinde bulunan kentsel dönüşüm ve gayrimenkul geliştirme projeleri, geliştirici aktörler gözünden irdelendiğinde, hükümet destek politikalarına karşın kentsel dönüşüm ve geliştirme sürecini tetikleyen en önemli etkenlerin kentsel ve fiziksel gereksinimler değil, ticari getiri oranı yüksek olan projelere ağırlık verilmesi olduğu görülmektedir.

Gayrimenkul Geliştirme

Günümüzde birçok akademik yazıda ve literatürde gayrimenkul geliştirme kavramları hakkında çeşitli görüşler ortaya konmuştur.

Üzerinde yapı bulunmayan, yapılaşma hakkı olmayan ve altyapısı bulunmayan bir arazinin, satın alınmak ya da kiralanmak koşulu ile gerekli hukuksal süreçten geçtikten sonra yollarının ve alt yapı hizmetlerinin sağlanmasıyla, arsa haline dönüştürülmesi işine “arazi geliştirme” denir. Arazi arsaya dönüştükten sonra parselasyon işlemine tabi tutulur. Parselasyonun ardından parseller, ciddi kâr marjlarıyla inşaat şirketlerine, firmalara ya da şahıslara satılır (1).

Peiser ve Frej’e göre (2003) gayrimenkul geliştirme; bir binanın yapımından pazarlanmasına, kiralanmasından satılmasına, işletilmesinden yönetimine kadar olan bir bütünü oluşturan, çok yönlü bir iş alanıdır (2).

Diederichs (1996) ise gayrimenkul geliştirme kavramına değişik bir bakış açısı ile yaklaşarak, gayrimenkul geliştirmenin, yer, proje düşüncesi ve sermaye etkenleri ile bireysel ekonomi açısından rekabet yeteneği olan ve iş olanakları yaratan, genel ekonomi açısından ise sosyal duruma ve çevreye uyumlu taşınmaz objeleri oluşturan ve sürekli kârlı kullanılabilen koşulların sağlanması olduğu düşüncesini ortaya koymuştur (3).

N. Ünver Ülger ve Gülen Baş Eray ise arazi projesi geliştirmenin, arazi yenilemeden ve boş bulunan arazilerin yeniden kiraya verilmesinden ham arazilerin satın alındıktan sonra parsellenerek satılmasına kadar birçok işi içine alan bir kavram olduğunu belirtmişlerdir (4).

Ömer Açıkel’e göre arazi geliştirme toplumun gereksinimlerini karşılamak için çevrenin inşa edilmesinin sürekli yapılandırılmasıdır. Bu süreç bina yapımından, pazarlanmasına kadar farklı aktiviteleri kapsar (5).

Elif Ocak’a göre ise; arsa geliştirme, bir arazinin parselasyonunun yapılarak konut ve her türlü ticari binanın inşası gibi gayrimenkul pazarına yeni bir ürünün katılması ya da atıl bir ürünün yeniden sunulmasını kapsamaktadır (6).

Andrew Maclaran da arazi geliştirmeye farklı bir bakış açısı ile yaklaşmış ve arazi geliştirmenin bir ürün oluşturduğunu ve bu ürünün karşımıza konut, ticari alanlar, otel gibi farklı yapılar olarak karşımıza çıktığını ve bu yapıların insanların hizmetine sunulduğunu belirtmektedir (7).

Pelin Özden’e göre kentsel yenileme, yörede yaşayan nüfus ile, nüfusun sosyo-ekonomik ve kültürel özellikleri ile, yapılan işin ekonomik çerçevesi ile, alanda ortaya çıkan yasal-yönetsel sorunlarıyla son derece kapsamlı bir uygulamadır (8).

Yukarıda belirtilen görüşlerden Diederichs’e ait olan tanım, günümüz koşullarına daha uygun bir kavram olarak görülmektedir. Diederichs’in de ortaya koyduğu gibi, geliştirme sonrası oluşan bu yapılar yalnızca fiziki yapılar olarak görülmemeli, aynı zamanda sosyolojik boyutları ile bir bütün olarak kabul edilmelidir.

Bu bağlamda, gayrimenkul geliştirmenin en temel unsuru ve ilk adımı olan arsa, ruhsatlı konut sunumunun önemli bir bileşenidir. Bu nedenle arsa ve konut politikalarının birbirini destekler biçimde olması büyük önem taşımaktadır.

Parselasyon sonrası parsellerin, geliştirici ve yatırımcı firmalara satılması yaklaşımında gayrimenkule teklif edilen bir ya da birden fazla farklı geliştirme proje modelinin uygulanması mümkün olabilir. Ancak bu modelleme hukuki açıdan sorunsuz, finansal açıdan uygun ve azami düzeyde verimli olmalıdır. Çalışma kapsamında ayrıca projenin hizmet vereceği sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik projeksiyonunun incelenmesi ve değerlendirilmesi gerekmektedir. Projenin karar sürecinde yatırım bütçesinin tahmin edilerek firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite ilkeleri de dikkate alınarak toplam getiri ve harcamalarla ilgili gelir-gider tahmin hesapları yapılır. Geliştirilmeye karar verilmesi durumunda ise mevcut sektörün genel durumu rekabetle birlikte analiz edilir, benzer yapılmış projelerin istatistiksel rakamları ve mevcut ve orta vadedeki ekonomik koşullar ve beklentiler çevresinde proje ile ilgili farklı senaryo tahminleri yapılır. Bu çalışmalar sonunda performans tahmini yapılarak proje gelirlerinin indirgenmesi yöntemi ile net bugünkü değer hesabı yapılır.

Gayrimenkul geliştirme projesinin gerçekleşebilmesi için geliştiricilerin üç önemli kaynağı bir araya getirmesi gerekmektedir. Bunlar; arazi, proje düşüncesi, sermayedir.

Bu kaynakların tümünün geliştiricide aynı anda bulunması zordur. Eğer bu üç kaynak tek bir geliştiricinin elinde ise projenin gerçekleştirilme olasılığı çok yüksektir. Türkiye’de, özellikle İstanbul’da altyapılı arsa üretimi az olduğu için gayrimenkul geliştirme sürecinde ilk önce arsaya sahip olunması, daha sonra sermaye ve/veya finansman ile birlikte proje düşüncesinin oluşturulması, en sık uygulanan seçenek olarak görülmektedir.

Gayrimenkul Geliştirme Süreçleri

Aşağıda gayrimenkul geliştirme süreçleri maddeler halinde belirtilmiştir:

1.Konsept

2.Hedeflenen Grup

3.Stratejinin Oluşturulması

4.Yer Tespiti

5.Pazar Araştırması

6.Hukuki Prosedür

7.Fizibilite Çalışmaları

8.Finansman Çalışmaları

9.Tasarım Çalışmaları

10.Proje Yönetimi

11.İnşaat

12.Tanıtım ve Reklam

13.Satış ve Kiralama

14.İşletme ve Yönetim

Kentsel Dönüşüm ve Yenileme Sürecinin Ortaya Çıkışı

Ülkemizde kentsel dönüşüm ve yenileme süreçleri, Avrupa ülkeleri ve Amerika’ya göre oldukça geç başlamıştır. Kentsel koruma bilincinin öneminin 2000’li yılların başından itibaren başladığı ülkemizde, kentsel yenileme kavramından daha yeni söz edilmeye başlanmaktadır. Türkiye’de kentsel yenilemenin belirlenmesindeki konum ise henüz tam net değildir; hattâ bilimsel bir zeminde yeterince tartışılmamıştır. Oysaki çok hızlı bir şekilde gelişen, yoğunluğu giderek artan ve üstelik kültür mirası açısından çok zengin olan büyük kentlerimizde, mevcut potansiyeli görüp değerlendirerek, eskimeye başlayan kentsel alanları koruyarak kentlerimize kazandırmak, onlara günümüz gereksinimlerine yanıt verecek işlevler yükleyerek canlanmalarını, gelişmelerini sağlamak, sosyo-kültürel ve ekonomik açılardan kentlerimiz ve ülkemiz için büyük bir kazanç olacaktır.

Bu nedenle, kentsel yenilemeye gereken önemi vererek öncelikle kentsel yenilemenin ilkelerini tartışıp belirlemek ve sonrasında konunun yasal ve kurumsal çerçevesini ortaya koymak yerinde olacaktır. Kentsel yenilemede yetki sorunsalının netleştirilmesi, uygulamaya geçmede en önemli adımlardan biri olacaktır.

Kentsel Dönüşüm ve Gayrimenkul Geliştirme Süreçlerinin, Geliştiriciler Gözünden İrdelenmesi

Planlanan Kentsel Dönüşüm projeleri kısa vadeli ve günü kurtarmak için yapılmamalı, projenin gelecekteki getirisini ya da götürüsünü çok iyi planlamalı ve yol haritası bu doğrultuda çizilmelidir. Kentsel dönüşüm projelerinde oluşacak rantın doğru yönlendirilmesi projelerin sürekliliği için gerekli unsurlardan bir tanesidir. Öyleyse, İstanbul’da kentsel dönüşüm ve gayrimenkul geliştirmede geliştirici aktörlerin bakış açısı ve karar verme ölçütleri nelerdir? Bu kapsamda her ne kadar devlet teşviği olsa da en sonunda bu süreci gerçekleştiren kurumlar çok büyük oranda özel sektör firmalarıdır.

Konu ile ilgili Türkiye’nin en önemli gayrimenkul geliştirme aktörlerinin üye olduğu Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Derneği’nin (GYODER) 273 üyesi (gayrimenkul yatırımcıları, proje geliştiriciler, danışmanlar, değerleme şirketleri, GYO’lar, inşaat müteahhitlik firmaları, bankalar, finansman şirketleri, hukuk ve mimarlık firmaları) ile yapılan anket çalışması aşağıdaki sonuçlara ulaşmamızı sağlamıştır:

• Araştırma, İstanbul ilinin genelinde yer alan ve araştırmanın amacına yönelik olarak ortaya konulan kriterleri sağlayan kentsel dönüşüm ve gayrimenkul geliştirme süreçlerinde ana aktör rolünu oynayan firmalarla yapılmıştır.
• Toplam örneklem sayısını tespit etmek için kullanılan formülde güven aralığı %5 olarak belirlenmiş olup GYODER üyesi 273 şirket için örneklem sayısı 160 olarak bulunmuştur. Anket verileri yüzde frekans analizi ile değerlendirilmiştir.
• Toplam örneklem sayısı bulunduktan sonra uygulanacak anket büyüklüğü belirlenmiştir. Anket görüşmelerini gerçekleştirmek için yukarıda belirtilen aktör firmalarında çalışan üst düzey yönetici, uzman vb. kişilere GYODER tarafından e-posta ile anket formu gönderilmiştir.
• Yanıtların objektif olması amacıyla, ankette firma ve yanıtlayan yöneticilerin isimleri sorulmamıştır.
• Ankete katılım sayısı 166 olup meslek grubu olarak: %29,3 mimar, %22,3 mühendis, %8,9 şehir plancısı, %8,9 finansçı, %9,6 işletmeci, %4,5 avukat ve %16,6 diğer meslek grubundandır.
• Ankete katılanların %75’ini gayrimenkul yatırım, gayrimenkul geliştirme, mimarlık ofisi ve müteahhitlik firmaları oluşturmaktadır.
• Katılımcıların yönetici profiline bakıldığında yaklaşık yüzde %80’lik bir oran şirket sahibi/ortağı, genel müdür ve direktör pozisyonundadır.
• Firmaların %33,6’sı yabancı ortaklığı olan firmalardır.
• Katılanların % 82,4’ü son 10 yılda gerçekleşen kentsel dönüşüm uygulamalarını başarılı bulmamaktadır.
• Gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm çalışmalarında özel sektör-kamu işbirliği yeterli görülmemektedir.
• İstanbul’da gerçekleşen gayrimenkul geliştirme ve kentsel dönüşüm projelerinde lokasyon seçimine ilişkin en önemli kriterin konut m2 birim satış fiyatı olduğu görülmüştür.
• Yüzde 72’lik büyük kısım, geliştirdikleri veya geliştirecekleri konutların m2 satış fiyatının en az 2000 USD olduğunu + 5000 USD’a kadar bu rakamın kendi şirket politikalarına uygun olduğunu bildirmişlerdir.
• Anketteki bir başka önemli veri ise, son birkaç yıla kadar AVM geliştirme projeleri gözde proje tipiyken, mevcut durumda konut geliştirme %61 ile ilk sırada yer almaktadır. AVM projeleri ise halihazırda 3. sırada yer almaktadır.
• Şatış fiyatlarının İstanbul ortalamasının çok üzerinde olduğu Bağdat Caddesi, Beşiktaş ve Ataşehir bölgeleri tercih edilen öncelikli alanlardır.
• %73’lük bir kısım son dönemde konut satış fiyatlarının çok yüksek olduğu semtlerde kentsel dönüşüm projelerinin, düşük fiyatlı semtlere göre daha hızlı bir şekilde ilerlediğini belirtmektedir.
• Kentsel dönüşüm ve gayrimenkul geliştirme projelerinde yaşanan en önemli sorunun arsa üretimi olduğu öne çıkmıştır.
• Gelecek 10 yıl içinde gayrimenkul geliştirme projelerinde artış olacağı görüşü ile bu sayıda azalma olacağı görüşünü savunanların sayısı eşit oranda çıkmıştır.

Sonuç

Dönüşümün amacı, “kentsel sorunların çözümlenmesini sağlayan ve değişime uğrayan bir bölgenin ekonomik, fiziksel, sosyal ve çevresel koşullarına kalıcı bir çözüm sağlamayı amaçlayan geniş kapsamlı bir vizyon ve eylem” (9) olarak benimsenmiştir. Bu amaç kapsamlı bir biçimde “sürdürülebilir kentsel dönüşüm” olarak açıklanabilir: Sürdürülebilirlik, kentlerin ekonomik rekabetini desteklemeyi, deprem tehdidinin en fazla olduğu ve yoksul yerleşim alanlarında yaşayanların yaşam koşullarını iyileştirmeyi ve özellikle karbon emisyonunu azaltarak, kentlerin çevresel performansını iyileştirmeyi sağlayarak, fiziksel yapılaşmaya yön vermek için mekânsal planlamayı kullanan, kamu sektörü öncülüğünde yürütülen bir süreci ifade etmektedir (10).

Bu kapsamda, anket sonuçlarının bize gösterdiği gibi, kentsel dönüşüm ve gayrimenkul geliştirme projelerinin karar aşamalarındaki en önemli kriterlerin yukarıda tanımlanan gereksinim hallerinin olmadığı, ancak, ticari getiri oranının yüksek olduğu lokasyonlar olduğu anlaşılmıştır. Bu sonuç aslında dönüşüm ve geliştirme uygulamalarındaki sürdürülebilirliğin sorgulanmasına neden olmaktadır.

Kaynaklar

1.Uğur, A.; “Gayrimenkul Faaliyetleri”, Dünya Gazetesi.

2.Peiser, R. B.; Frej, A. B.; “Professional Real Estate Development”, Urban Land Institute, ISBN 987-0874208948, Washington, 1992.

3.Bostancı, B.; Demir, H.; “Taşınmaz Geliştirmede Risk Analizi”, Jeo İnformasyon ve Arazi Yönetim Dergisi 2008/2 S.89.

4.Ülger, E.; Eray,G.; “Arazi Geliştirmenin Kurumsal Temelleri”, İstanbul Ünv. Müh. Fak. Yerbilimleri Dergisi, c.16, S.1, SS:55-65, 2003.

5.Açıkel, Ö.; “Gayrimenkul Geliştirmenin Kentsel Yapı Üzerindeki Etkileri, Profilo Alışveriş Merkezi Örneği”, Yüksek Lisans Tezi; İTÜ, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2007.

6.Ocak, E.; “Gayrimenkul Yatırım Aracı Olarak Kentsel Dönüşüm: Beyoğlu Bölgesinde Kamonda Han Örneği”, Yüksek Lisans Tezi; İstanbul Teknik Üniversitesi, Fen Bilimleri Enstitüsü, 2006.

7.Maclaran, A.; “Making Space”, Property Development and Urban Planning, 2003.

8.Özden. P.; Kubat, S.; “Mimarlık, Planlama, Tasarım”, İTÜ Dergisi, C.2, S.1, 2003

9.Thomas, S.; “A Glossary of Regeneration and Local Economic Development”, Local Economy Strategy Center, Manchester, UK, 2003.

10.Kocabaş, A.; “Yeşil Sürdürülebilir Kentsel Dönüşüm: Kavramsal Çerçeve ve Uygulama Araçları”, 2006.

.

*Orçun Başeğmez

Yıldız Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı Şehir Planlama Doktora Programı

**Hüseyin Cengiz, Prof. Dr.

Yıldız Teknik Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Şehir ve Bölge Planlama Ana Bilim Dalı